ホームインスペクションは拒否されるもの？

近年、住宅購入時にホームインスペクション（住宅診断）を民間の第三者検査会社に依頼する住宅購入者（以下、買主とする）が徐々に増えてきました。これは、契約前や引渡し前に、ホームインスペクションを実施し建物状態を把握したり施工品質を確認し安心して住宅購入したいという考えが”標準”になりつつあることを意味していると思います。

ホームインスペクション（住宅診断）は、中古住宅ばかりでなく、新築の建売住宅や注文住宅の建築中にも実施されています。こうしてホームインスペクションを利用しようとする買主が増えつつある中で、ホームインスペクションを拒否するハウスメーカーや不動産業者（以下、売主とする）がいます。私がホームインスペクションサービスを提供しはじめてから１０年以上になりますが、ホームインスペクションを売主から拒否された買主は少なくありません。ホームインスペクションは、まだまだ認知されていない過渡期のサービスのため拒否されることを想定しておいたほうがいいでしょう。

そこで、もしあなたがホームインスペクション実施を決めたにも関わらず拒否された場合、どのように対処したらいいのかお伝えします。ただ単純に面倒くさいからといった理由で拒否され、”はずれ”の住宅をつかまないために役立ていただければ幸いです。

何故、不動産仲介業者はホームインスペクションを拒むのか？

住宅購入者（以下、買主とする）は、住宅（建物）のことに関しては全くの素人ですから、ホームインスペクターや建築士といった専門家に購入判断のためにホームインスペクションを利用することはしごく当然のことです。しかし、その住宅の売買取引を仲介する不動産会社（以下、仲介業者）には、できれば買主がホームインスペクションをすることなく契約～引き渡しまで済ませたいという本音があるのです。なぜ仲介業者がホームインスペクションに対し嫌悪感を抱いてしまうのか？そこには３つの理由があるのです。

理由１・・・そもそも面倒くさい

買主がホームインスペクションを利用しなければ、通常お申し込みから引き渡しまで約１～2か月くらいで業務が終了し売上げを上げることができたのに、買主がホームインスペクションを実施したことで購入判断をするための時間やヒアリングするための時間が発生したり、診断結果から買主が値引きの要請をすることもあり、仲介業者が売主に対し値引交渉をする時間が発生したりと余計な時間を取られることが単純に嫌で面倒くさいと考えています。

理由２・・・契約に至らない可能性がある

ホームインスペクションを実施すれば何かしらの不具合が発見されます。買主がその不具合は自分にとって不利益であると判断すれば購入することはないでしょう。仲介業者にとってホームインスペクションは、”契約に至らないかもしれない”というリスクを負うことになるのです。契約にいたらずともまたその買主を自社で仲介できるという保証はありませんから「骨折り損の草臥れ儲け」となることを非常に嫌っています。

理由３・・・他の買主に先に契約されてしまう可能性がある

買主がホームインスペクションを実施して、あぁだ、こぉだとしている間に他の仲介業者が他の買主を付けてしまうことが考えられます。よって、自社の売上げがなくなることを考えらたら素早く契約までもっていきたいと考えることは当然かもしれません。

しかし、買主にとっても他の買い手がつくことはデメリットとなる訳ですから、仲介業者との利害は一致しています。両者が共に購入に向けてホームインスペクションを前向きに推し進めることができれば仲介業者に対する買主の信頼は大きなものになることは間違いありません。それにもかかわらず仲介業者はその信頼を勝ち取ろうとする努力を怠っており、買主の住宅購入に対する想いをくみ取ることができないことが伺えます。

何故、ハウスメーカーはホームインスペクションを拒むのか？

売主である住宅メーカーや施工したハウスメーカー（以下、ハウスメーカーとする）がホームインスペクションを拒む理由も、不動産仲介業者の考えと同じと言えます。基本的にハウスメーカーもホームインスペクションをすることなく買主や建て主と契約～引き渡しまで早期に済ませたいという考えがあります。これは業界ならではの悪い風習で、ハウスメーカーがホームインスペクションを実施させたくない３つの理由を以下にお教えします。

理由１・・・第三者検査を実施しているから必要ないという認識がある

あなたがホームインスペクションを利用したいとハウスメーカーに伝えたときに、すでに第三者検査を実施している、または建築中に社内検査を行うため必要ないと言われることがあるかもしれません。

ハウスメーカーがいう「第三者検査」は、おそらく瑕疵保険の検査のことを言っています。新築住宅では、ハウスメーカーは住宅を引渡してから10年間、瑕疵担保責任を負わなければなりません。 瑕疵担保責任とは、買主が確認してもわからない瑕疵（欠陥）が住宅にあったとき、ハウスメーカーがその責任を負う制度のことです。しかし、瑕疵保険の検査はモラルハザードのために行われる検査であり、買主にとって十分な検査といえません。

この制度が施行されてから20年近く経とうとしていますが、買主とハウスメーカーの間でトラブルが後を絶たないということは、この瑕疵保険の検査がいかにザルの制度であるかということがおわかりいただけると思います。

今後、あなたに対してハウスメーカーの営業マンが、「第三者検査を実施しているので安心してください」と言うことがあるかもしれませんが、営業マンが第三者検査の内容まで把握していることは少なく、買主にとって十分な検査であるのかどうかはわかっていないと思ったほうがいいでしょう。ただし、瑕疵保険の検査以外に民間の第三者検査を利用しているハウスメーカーも多くなってきています。よって「第三者検査」がどんな内容かをあらかじめ確認する必要があります。

理由２・・・ 契約に至らない可能性がある

特に建売住宅において、ホームインスペクションを行うと施工ミスなど何かしらの不具合箇所が発見されます。大きな不具合が見つかれば、買主は物件の購入を見送り他の物件を検討することもあるでしょう。

ハウスメーカーは早期に契約を交わし売上にしたい訳ですから、買主が購入を見送ることを避けたいため、特に契約前のホームインスペクションを断る場合があります。

現状、私に建売住宅の診断を依頼する多くの買主は、契約後にホームインスペクションを依頼することがほとんどです。ハウスメーカーから「契約後ならOKです」と言われ、納得いかないまま契約後にホームインスペクションの依頼をした買主が多いかもしれません。

理由３・・・施工品質に自信がある

自社の施工品質に自信があるから第三者のホームインスペクションは不要だ、と主張するハウスメーカーがいます。しかし、私が10年超様々なハウスメーカーの住宅を見てきた経験からすると、ホームインスペクションが不要といえるハウスメーカーはほんの一握りです。

品質に自信があるのであれば、逆にホームインスペクションで高い品質を検査人から示してもらった方が買主ウケはいいはずです。そうであれば買主からの信頼も得られ末永く良好な関係が構築できるのではないでしょうか。そこまで考える余裕がハウスメーカーにはありません。

ホームインスペクションを拒否されたときの対処法

対処法1・・・あなたの想いを明確に伝える

あなたが、なぜホームインスペクションを利用しようと思ったのか、理由やきっかけを必ず仲介業者やハウスメーカーの営業マンにはっきりと伝えることが重要です。

それは、仲介業者やハウスメーカーの多くの営業マンが、ただ単純にあなたのことを”建物の状態のことを気にし過ぎる人だ”くらいにしか思っていないからです。つまり、お客様に対し親身になって対応できる営業マンが少ないことを意味します。

よって、あなたの想いを営業マンにしっかり伝え、理解してもらうことができれば必ずあなたのためにホームインスペクションが実施できるよう動いてくれるはずです。もしあなたの考えに共感できないような営業マンなら担当を変えてもらったり、仲介業者などをいっそ変えてしまったほうがいいくらいです。はっきりと想いを伝えるところからアプローチしましょう。

ホームインスペクションをしたいと言ったら仲介業者やハウスメーカーとの関係がギクシャクしそうで心配だと考える人がいるかもしれませんが、すでにそのような心配がある時点であなたと営業マンの関係は良好ではないと言えます。そう、心配させている営業マンに問題があるのです。

それは、仲介業者やハウスメーカーの多くの営業マンは、お客様の気持ちや将来の幸せを考えながら業務を進めることが使命であるはずなのに、会社や自分の利益を優先していることが大きな原因になっていると思います。

対処法2・・・不動産仲介業者やハウスメーカーを変える

あなたの想いを伝えたにもかかわらず理解されない場合は、前述のように仲介業者やハウスメーカーを変えることも一つの選択肢です。

無理です、無理ですの一点張りの対応にいくら対応しても時間の無駄です。中古住宅や建売住宅の場合、その物件を扱っているのはその仲介業者だけではないのです。縁がなかったと割り切って別の仲介業者に変えてしまったほうが購入の近道になることもあるでしょう。

ハウスメーカーの場合は、契約前に第三者によるホームインスペクションが可能かどうかを事前にヒアリングしてハウスメーカーを選択していくことが必要になります。大手、中堅のハウスメーカーが拒否するケースは少ないですが、地場の工務店は拒否する傾向があります。そうした情報も事前に仕入れてホームインスペクションの実施を交渉してみてください。

仲介業者と同様に無理そうならハウスメーカーを変えることも検討しなければなりません。

対処法3・・・拒否する理由から購入の是非を決める

売主がホームインスペクションを拒否する理由は、「何か不具合が見つかって契約できなかったら・・・」という考えがほとんどです。売主が、「何か不具合が見つかって、、、」という考えをもっていること自体が買主にとっては大きなリスクであることを知っていただきたいです。

ホームインスペクションを拒否された場合は、その理由をしっかり聞いてみてください。おそらく納得できる回答は得られないことでしょう。ただ単に「ちょっと無理です」とか「会社の決まりで、、、」、「やる必要ないですょ」といった回答ばかりです。そんな回答がでた時点でその仲介業者はあなたの住宅購入において最良のパートナーになる資格がないといえるでしょう。

納得できる回答が得られなときは、買わないという選択を決断するときなのです。