建物状況調査サービス

中古住宅「売却」

中古住宅売却の際にこんな不安ありませんか？

1. けっこう築年数も古いから建物のどこかに問題があるはずだ。
   事前に専門家に建物状態を調査してもらっていれば、売買後トラブルにならないかもしれないなぁ…
2. なかなか買い手が付かない。とにかく早く売却したい！
   建物の状態に問題があるとしたらどうすれば早く購入を決めてくれるだろうか？

トラブル回避と早期売却

売買前にインスペクションを行っていれば、最低限の建物状態を買主に知ってもらうことができます。築年数によらず劣化箇所をあらかじめ明らかにすることで、建物状態にかかわる売買後のトラブル回避に役立ちます。

また、「インスペクション実施済」という付加価値をつけることで周辺の中古住宅との差別化が図ることができます。また買主に対し安心感も提供することができるため早期売却が期待できます。

中古住宅の「仲介」

不動産業の方へ

1. 築年数が古く見るからに何か問題がありそうな中古住宅だ。
   売主の瑕疵担保責任は免責だが、この物件を仲介することは後々トラブルになる可能性が高い気がする。リスクを軽減できるために我が社ができることはないだうか？
2. 改正宅建業法の施行により、インスペクションの需要が増えそうだ！
   売主、買主のニーズに応えるため、我が社の信頼度アップのためインスペクションのあっせんができる体制を作っておく必要がありそうだ…

紛争回避と、信頼獲得

インスペクションを売主又は買主にあっせんし実施することで、今まで少なからずあった契約引き渡し後にあった瑕疵担保責任等によるトラブル・ 紛争を未然に回避でき、引き渡し後のリスク軽減につながります。

いずれ、誰もが中古住宅の売買時にはインスペクション実施の有無について告知があることを知っている時期がやってきます。そうなる前に、今からインスペクションのあっせんができる体制を作っていれば、いち早くお客様からの信頼を獲得でき他社との差別化も図れます。

建物状況調査サービスの対象となる方

1. 現在お住まいの御自宅をお売りに出そうかとお考えの方（売主）
2. 中古一戸建て住宅を購入検討されている方（買主）
3. 中古一戸建て住宅売買の、売主又は買主にインスペクションのあっせんをお考えの不動産事業者の方

注１）売主が会社（買取再販業者等）の場合インスペクションはできますが既存住宅売買瑕疵保険の検査を兼ねることはできません。
注２）中古マンションの取り扱いはしておりません。

建物状況調査（インスペクション）とは？

平成３０年４月に施行された改正宅地建物取引業法において、中古住宅売買の際に行われる重要事項説明で、国土交通省が定めた既存住宅状況調査の有無や結果について説明することが義務づけられました。この既存住宅状況調査を「建物状況調査」（以下、インスペクションという）といいます。

基本的に調査は非破壊で行なわれます。構造耐力上主要な部分（基礎、壁、柱等）に生じているひび割れ、屋根・外壁等の雨漏り等の劣化・不具合事象の状況を、目視、計測等により調査するものです。瑕疵の有無の判断、建築基準関係法令への適合性の判定等は含みません。

「インスペクション」で判明した「劣化事象の有無」の調査結果は、「インスペクションの結果の概要」としてまとめられ、売買契約時に行なわれる「重要事項説明」時の資料として利用されます。

「インスペクション」は中古住宅購入を希望する方々に、現状の建物情報を買主へ提供することで、買主が安心安全な購入をするための有効な手段として期待されています。

「インスペクション」は、「既存住宅売買瑕疵保険」の調査項目と同等となっていることから、「劣化事象」が無く保険法人の検査基準に適合すれば「既存住宅売買瑕疵保険」の引受けも可能です。中古住宅購入希望者に万が一に備えた「調査による安心」と「保険による安心」が提供できる制度なのです。

調査項目

建物状況調査サービスでは、下記の12項目の調査をいたします。

01. 基礎
ひび割れ、欠損、コンクリートの著しい劣化、鉄筋の露出、錆び汁等

02. 外壁（シーリング材）
下地材まで到するひび割れ、欠損、浮き、はらみ又は剥落、シーリング材の破断又は欠損

03. 屋根・軒裏
著しい破損、ずれ、ひび割れ、劣化、欠損、浮き又ははがれ、シーリング材の破断又は欠損、軒裏天井の雨漏りの跡

04. バルコニー
支持部材又は床の著しいぐらつき、ひび割れ又は劣化、防水層の著しいひび割れ、劣化若しくは欠損、水切り金物等の不具合

05.内部：壁
下地材まで到達するひび割れ、欠損、浮き、はらみ又は剥落、6/1000以上の傾斜、雨漏りの跡

06. 内部：床
著しいひび割れ、劣化又は欠損、著しい沈み、6/1000以上の傾斜

07. 内部：天井
下地材まで到達するひび割れ、欠損、浮き、はらみ又は剥落、雨漏りの跡

08. サッシ
サッシの周囲の隙間又はサッシの著しい開閉不良

09. 小屋組み（下屋部分含む）
著しいひび割れ、劣化又は欠損、雨漏りの跡

10.床下
土台・床組の著しいひび割れ、劣化又は欠損、蟻害・腐朽・腐食の有無

11. 給水、給湯、排水設備（オプション）
給水量不足、変色、漏水、機器からの漏水、封水の吸引、噴出し、排水不良、つまり、桝などの堆積物等

12.換気、照明等設備（オプション）
給排気量不足、動作不良、ダクトの接続不良、貫通部の破損・滅失、電灯の不点灯等

改正宅建業法

平成30年4月1日施行の改正宅建業法では、新たに次の3つの説明義務が宅地建物取引業者に対して義務化されました。

建物状況調査とホームインスペクションの違い

既存住宅のインスペクションの位置づけ

1. 一次的なインスペクション
   国土交通省「既存住宅インスペクション・ガイドライン」の範囲
2. 二次的なインスペクション
   劣化や不具合の原因の把握や耐震診断・雨漏れ診断等
3. 性能向上インスペクション
   省エネ性やバリアフリー性等の向上のためのリフォーム前の調査（その前に「欠陥住宅診断」や「定期点検」等を指すこともある

建物状況調査（インスペクション）とは

建物状況調査は、既存住宅の現況把握のための一次的なインスペクションとして、既存住宅の基礎、外壁等の部位ごとに生じているひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の有無を目視、計測等により調査することをいいます。平成25年6月に国土交通省が策定した既存住宅インスペクション・ガイドライン（上図の一次的なインスペクションに該当）に準じる内容となっています。

そして、既存住宅状況調査を行なうためには「既存住宅状況調査技術者」の資格が必要となり、既存住宅状況調査技術者の資格は、国土交通省に登録された「既存住宅状況調査技術者講習団体」の講習を受講し、修了考査に合格した建築士（一級、二級、木造）のみ取得することができます。

ホームインスペクションとは

我々が今まで行ってきたホームインスペクションは、基本的には一次的なインスペクションに該当してきますが、住宅の劣化状況や不具合の有無を目視、計測等により調査するだけにとどまらず、改修すべき箇所やその時期またおおよその費用などを見きわめ、アドバイスまで行う業務をいいます。つまり「建物状況調査」は建物情報を提供するための調査となり、一方「ホームインスペクション」は、建物情報の提供とともにどの様にして建物を維持していくかなど、購入後住宅との付き合い方までをコンサルティングしているところが大きな違いとなっています。

今までホームインスペクションは、住宅に精通する者であればどんな人でも行うことができましたが、これからホームインスペクションを行う者は、中古住宅を購入する人に安心を与えるためにも最低でも「既存住宅状況調査技術者（建築士）」の資格を保有しておいた方が良さそうです。ただし資格保有者でもインスペクションに精通している者はごく僅かであることを知っておく必要があります。

インスペクションの対象となる基本構造部分

調査（保証）の対象となる基本構造部分は、住宅品質確保の促進等に関する法律および同法施工令に規定する「構造耐力上主要な部分」、「雨水の浸入を防止する部分」および「給排水管路（オプション）」で、構造耐力性能または防水性能における「隠れた瑕疵」および給排水管路が通常有すべき性能または機能が保証の対象になります。