ホーム住宅ローン減税利用相談

住宅ローン減税利用相談

サービス概要

『住宅ローン減税利用相談』では、あなたが築20年を超える中古住宅（木造）の購入を検討しているときに、どうしたら住宅ローン減税を受けることができるかをアドバイス・サポートするサービスです。

住宅ローン減税制度は、「住宅ローンを利用して住宅購入した場合、住宅ローン等の年末残高の１％が10年間にわたり所得税から控除される」という制度です。いわば補助金的な側面をもった制度といってもいいかもしれません。ただ、誰もがこの制度の恩恵を受けることはできないのです。それはいくつもの大きなハードルを超えなければならないからです。不動産会社が中古住宅の住宅ローン減税制度を利用するためサポートをしてくれるとは限りません。よって購入後にこの制度のことを知り、後悔する方が多いことを感じこのサービスを提供することになりました。

住宅ローン減税利用相談の対象となる方

築20年を超える中古住宅（木造・鉄骨造などの戸建て住宅）の購入検討をされている方　（契約前、引渡し前）

住宅ローン減税とは

住宅ローン減税は、正式には「住宅借入金等特別控除」と言います。住宅ローン利用者の金利負担を軽減するために設けられている減税制度です。

「住宅ローン控除」とも言われていますが、平成26年消費税率が8%に引き上げられた際、最大控除額が大幅に拡充されました。住宅ローン減税は、簡単に説明すると「年末の住宅ローン残高の1%が10年間控除される」こととなります。「控除される」というのは、確定申告をすることで納めた税金が返ってくることで、勝手に課税額から引かれるいうことではないので注意しなければなりません。

住宅ローン減税制度の概要

中古住宅の住宅ローン減税は、住宅ローンの年末残高の1％が控除されるわけですが、控除対象となるローン限度額があります。個人間売買で取引される中古住宅では2,000万円、買取再販物件など業者販売となる中古住宅は4,000万円までの控除対象借入限度額が設定されています。よって個人間売買では20万円／年が最大控除額、業者販売では40万円／年が最大控除額となるのです。

※消費税対象物件に適合しますが、土地は非課税となり建物にかかる部分のみとなります。

住宅ローン減税が利用できる対象住宅

居住の要件

取得後6ヶ月以内に居住し、原則として年末まで住み続けること。（いったん居住した後、転勤などで引っ越した場合でも再入居すれば、再入居の年以降控除が再開できる場合があります。）

住宅の要件①

床面積が50㎡以上で、床面積が1／2以上が自己居住用

住宅の要件②

取得する中古住宅が次のいづれかを満たす住宅

木造・非耐火建築物（※1）　　・・・　築後経過年数　20年以内
マンション・耐火建築物（※2）・・・　築後経過年数　25年以内

※1.非耐火建築物・・・鉄骨造や軽量鉄骨造など
※2.耐火建築物・・・鉄筋コンクリート造など

住宅の要件③

同一生計の親族等から購入したものでない住宅

住宅ローン減税が利用できる住宅ローンの要件

住宅ローン減税が受けられる住宅ローンは次の要件に該当していなければなりません。

返済期間が10年以上のもの。
住宅の建物を取得するために借りた住宅ローンまたは住宅の建物・敷地・リフォームにかかる借入金で一体として借り入れたもの。
銀行、信用金庫、農業協同組合、住宅金融支援機構、地方公共団体、給与所得者の使用者（社内融資）等の所定の者からの借入金。
勤務先からの融資では金利が市場金利を勘定して定められたもの（１％）以上であるもの。
親族や役員をしている会社などからの借入金は対象外。

築年数の要件を超えた中古住宅の住宅ローン減税制度の利用法

築年数要件をクリアにするためには次の３つの方法があります。

引渡し前に耐震基準適合証明書を取得する

「耐震基準適合証明書」は、木造住宅であれば現行の耐震基準（平成12年6月以降）に、マンションであれば新耐震基準（昭和56年6月以降）に適合していることを証明する書類となります。木造住宅の場合、引渡し（所有権移転）前までに耐震診断を実施し必要に応じて耐震改修工事を行ったのち、耐震基準適合証明書が取得できます。一方マンションの場合、耐震改修済のマンションがほとんどないため「耐震基準適合証明書」の取得は難しいかもしれません。

耐震基準適合証明書を取得する場合の注意点

引渡し後に耐震改修工事を実施じ耐震基準適合証明書を取得する

平成26年度の税制改正により、引渡し後に自ら耐震改修工事を行い「耐震基準適合証明書」を取得した場合でも、住宅ローン減税の対象になります。耐震性が担保されていない中古住宅は、耐震改修工事を行った上で住宅ローン減税の対象とされることをお勧めします。

耐震改修工事をして耐震基準適合証明書を取得する場合の注意点

引渡し前に既存住宅売買瑕疵（かし）保険を付保する

既存住宅売買瑕疵保険が付保されれば住宅ローン減税の対象になります。既存住宅売買瑕疵保険が付保は、引渡し前までに既存住宅状況調査技術者による建物状況調査、及び調査で発見された不適合箇所の補修までを行なわなけれなばりません。

既存住宅売買瑕疵保険を付保する場合の注意点

住宅ローン減税以外にも税制優遇が受けられる！

中古住宅を購入するときには、住宅ローン減税ばかりでなく他の税金の軽減措置が受けることができます。

登録免許税の軽減措置

不動産の登記をする場合、登録免許税がかかります。ただし、土地については時限措置で軽減されるほか、所定の要件を満たす中古住宅を購入して1年以内に登記する場合にも軽減措置が適用できます。

区分	登記の内容	税率	軽減措置（軽減適用後の税率）
土地所有権	売買による移転登記	2.0％	1.5％　※１
建物所有権	売買による移転登記	2.0％	0.3％　※２
抵当権	住宅資金の貸付に伴う抵当権設定登記	0.4％	0.1％　※２

※１．土地所有権の登録免許税の税率の軽減措置の適用期限は、令和5年3月31日まで
※２．建物所有権、抵当権の登録免許税の税率の軽減措置の適用期限は、令和4年3月31日まで

不動産取得税の軽減措置

中古住宅を取得すると、都道府県税である不動産取得税が課税されます。土地・建物の固定資産税評価額を課税標準として通常4％の税率を求めることになっていますが、軽減措置が設けられています。

区分／軽減措置期間	土地の課税標準	土地・住宅の税率
2024年3月31日まで	2分の1	3％

軽減措置の主な適用条件

購入者が自分で住むための住宅であること。
床面積は50㎡から240㎡まで
建築日が昭和57年6月以降であるか、新耐震住宅に適合する住宅か既存住宅売買瑕疵保険の付保がされている住宅であること。

当事務所に住宅ローン減税利用相談を依頼するメリット

築年数の要件を外れた中古住宅（木造等：築20年超）は、住宅ローン減税を利用することができません。ただし前述の「築年数の要件を超えた中古住宅の住宅ローン減税制度の利用法」をご覧いただくと、利用するためには「耐震基準適合証明書の取得」または「既存住宅売買瑕疵保険の付保」ができれば可能です。
当事務所では、「耐震基準適合証明書」を発行するために必要な建築士事務所登録をしております。また、保険法人（ハウスプラス住宅保証株式会社）が取り扱う「既存住宅売買瑕疵保険」の検査事業者でもあります。よって様々なシーンにおいて住宅ローン減税利用をサポートすることができます。

耐震基準適合証明書の取得

耐震基準適合証明書とは、購入している中古住宅が現行の耐震基準（木造）を満たしているかどうかを証明する書類です。証明書が発行できる者は、建築士事務所登録を行っている事務所に所属する建築士又は指定性能評価機関のみです。
当事務所は、木造の耐震診断実績が豊富にあるため、築年数や建物形状などから現行の耐震基準に適合しているかどうかを推測し、耐震基準適合証明書の取得ができるどうか適切にアドバイスすることができます。

耐震基準適合検査サービスの詳細はこちら

既存住宅売買瑕疵保険の付保

個人間売買における中古住宅購入前に、既存住宅状況調査技術者が、中古住宅売買時に建物調査を行うことで引渡し後に発生した雨漏りや構造的な不具合に対し、検査事業者が最高1000万円までの補修費用を2年間又は5年間保証する既存住宅売買瑕疵保険の取り扱いができます。個人間売買のみの取り扱いとなりますが、これまで多くの実績があり平成30年4月の宅建業法改正に伴う既存住宅売買瑕疵保険に対応できる数少ない事業者です。

かし保証保険検査サービスの詳細はこちら

サービス料金

相談料（60分）	5,500円（税込）
耐震基準適合検査サービス①耐震診断（現地調査＋専用ソフトによる計算）＋適合証明書発行手数料	77,000円（税込）
耐震基準適合検査サービス②耐震診断（現地調査＋専用ソフトによる計算）＋耐震改修計画＋中間検査＋適合証明書発行手数料	154,000円（税込）
かし保証保険検査サービス検査料＋保証料	71,500円（税込）＋保証料