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中古住宅購入時の住宅ローン減税の利用法

~中古住宅でも住宅ローンの補助を受けることができることをご存知でしたか?~

住宅を購入するとき、準備段階で「住宅ローン減税」という制度があることに気が付きます。しかし、住宅を購入すれば誰もがこの住宅ローン減税の優遇措置を受けることができるわけではありません。様々な条件をクリアしなければならないのです。

特に中古住宅の購入時に、この補助金とも言える「住宅ローン減税」が受けられることをご存知でない方が多いことに驚き、このWEBページを作成しました。中古住宅で住宅ローン減税を受けるためには、さまざまな大きなハードルがあることを事前に知っておかなければなりません。ここでは、中古住宅で「住宅ローン減税」制度の利用法について詳しく解説します。

1.はじめに・・・住宅ローン減税とは

はじめに、「住宅ローン減税」は、正式には「住宅借入金等特別控除」といいます。住宅ローン控除と言われる場合もあります。国税庁のホームページでは、

「個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得又は増改築等(以下「取得等」といいます。)をし、平成33年12月31日までに自己の居住の用に供した場合で一定の要件を満たすときにおいて、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除するものです。」

と記載しています。しかし、チョット難しくわかりづらいのでもう少し簡単で具体的に説明すると、

「住宅ローンを利用して住宅購入した場合、住宅ローンの年末残高に1パーセントを乗じた金額を、毎年の所得税から10年間にわたって控除されます。また、所得税からは控除しきれなかった場合には、住民税からも一部控除される。」という制度になります。


例えば、その年の住宅ローンの年末残高が2500万円の場合、2,500万円×1%=25万円 が住宅ローン控除可能額となります。この25万円を毎年支払う税金(所得税や住民税)から控除してくれるというから、住宅ローンで住宅購入したときに制度を利用すれば、家計の負担も少なくなるわけです。

2.住宅ローン減税制度を利用できる中古住宅の要件

中古住宅購入で、住宅ローン減税(以下、ローン減税)を利用できる主な要件は、以下となります。

① 自ら住んでいること
ローン減税を受けるためには、「住居として住んでいる場合」でなければなりません。また、ローン減税を受けようとする者は、住宅の引渡しから6ヶ月以内に自分がその住宅に住んでいる必要があり、住民票によってその居住の実態が確認できなければなりません。

②床面積が50㎡以上であること
住宅の床面積が50㎡以上であることが要件となっています。この床面積は、不動産登記上の床面積で判断され、戸建住宅の場合は壁芯、共同住宅の場合は内法により測定されます。

③築年数が以下の条件に該当すること
・非耐火建築物(木造など)の場合:20年以内に建築された住宅であること。
・耐火建築物(鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造)の場合:25年以内に建築された住宅であること。

④借入期間や年収が以下の条件に該当すること
・住宅ローンの借入期間が10年以上であること。
・控除を受ける年の年収が3,000万円以下であること。

3.住宅ローン減税制度が利用できない築年数要件

ローン減税が利用できない要件として前述③の築年数の問題があります。中古住宅の場合、非耐火建築物では築20年、耐火建築物では築25年を超えるとローン減税の対象外となってしまいます。このことは、あまり知られておりません。また不動産会社はこうした情報を教えてくれなかったという話をよく耳にします。


しかし、購入予定物件が築年数20年、又は25年を超えていたとしても、ローン減税を受けることは可能です。こうした中古住宅では、ある一定の条件(耐震性など)を満たしていれば、ローン減税を利用できるようになるのです。

その条件を具体的にご説明いたします。

4.築年数要件をクリアする方法

築年数要件をクリアにするためには次の3つの方法があります。

引渡し前に耐震基準適合証明書を取得する


耐震基準適合証明書とは、住宅が現行の耐震基準を満たしているかどうかを証明するもので、建築士事務所登録をしている建築士や確認検査機関などで発行してもらうことができます。引渡し(所有権移転)前までに耐震診断を実施し必要に応じて耐震改修工事を行ったのち、耐震基準適合証明書を取得するパターンとなります。

引渡し後に耐震改修工事を実施し耐震基準適合証明書を取得する


引渡し前に、耐震診断を実施後、建築士に対し適合証明仮申請を行います。引渡し後、耐震診断の結果から建築士と一緒に補強計画を立て耐震改修工事を行い、検査完了後、耐震基準適合証明書を取得するパターンとなります。
(平成26年度税制改正により本パターンが利用できるようになりました。 詳しくは こちら から)

引渡し前に既存住宅売買瑕疵(かし)保険を付保する


引渡し前に、既存住宅状況調査技術者(※1)による中古住宅の建物状況調査(※2)を実施し、必要に応じて補修を行い既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書を取得する方法です。非耐火建築物~耐火建築物までさまざまな住宅で有効な手段となります。弊所ではこの方法で住宅ローン減税を受けることをお勧めしています。

※1.既存住宅状況調査技術者・・・平成30年4月の宅地建物取引業法の改正によって、中古住宅売買の際に行われる重要事項説明に、住宅の状況調査を実施していたときにはその結果について説明することが義務づけられました。この状況調査を行うことができるのは、既存住宅状況調査技術者の資格を持っていなければ調査ができません。資格を取得できる者は建築士のみとなります。

※2.建物状況調査・・・中古住宅の売買時に行われ、建物の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分を調査対象とするものいいます。既存住宅状況調査技術者(建築士)が、既存住宅状況調査の基準に基づいて調査を実施するものです。その中には瑕疵の有無の判定や建築基準関係法令への適合性の判定等は含まれません。

5.築年数要件をクリアさせる場合の注意点

引渡し前に耐震基準適合証明書を取得する場合の注意点

注意① まず売主が耐震診断を許可してくれるかどうかが問題となります。万が一許可を得ることができない場合、Ⅱの方法で進めなくてはならず、耐震改修工事を必要とする場合、中古住宅購入における予算組が難しくなることが考えられます。

注意② 耐震診断の結果、現行の基準に満たないと判断された場合、耐震改修工事が必要となり、引渡し前に耐震改修工事を実施することについて売主の許可が必要となります。空き家の場合は、工事ができる可能性はありますが、売主がまだ居住中の場合、工事は勿論できません。よって売主の引っ越しが済むまで待つ必要もあり、スケジュールが立てづらいというデメリットがあります。

注意③ 耐震診断を行えば耐震基準適合証明書が取得できると思われる方が意外と多くいらっしいます。しかし耐震診断を行い現行の耐震基準に適合している場合にのみ発行される書類であることをしっかり認識して下さい。

昭和56年5月以前の住宅を「旧耐震」、昭和56年6月以降の住宅は「新耐震」と言われることをこれから耳にするかもしれません。不動産営業マンは、「新耐震」だから耐震基準適合証明書が容易に取得できるという案内をしているケースがありますが、これは大きな間違いです。

木造住宅の耐震診断を実施している団体が出したデータによると、「新耐震」といわれる住宅の約6割から7割の住宅が現行基準の耐震基準を満たさないという結果が出ています。

阪神淡路大震災の教訓を受けて建築基準法が改正されたのが平成12年6月です。「新耐震」といえども平成12年6月以前の建物はなんらかの耐震改修工事が必要であると判断する方がよいと思います。

よって、耐震基準適合証明書の取得を考える場合、「新耐震」と言われる昭和56年6月~平成12年5月までに建てられた住宅であっても、現行の耐震基準を満たしていないことがあるため、耐震改修工事が必要となることを前提に準備を進めておきたいものです。

引渡し後に耐震改修工事を実施し耐震基準適合証明書を取得する場合の注意点(仮申請を行う場合)

注意① 耐震改修工事の実施が必要となります。引渡し後に耐震診断を行い、その結果が現行基準を満たすことが判明した場合はローン減税が受けられなくなるので注意が必要です。

注意② 引渡し後、居住開始までに耐震改修工事を行い、耐震基準適合証明書を取得する必要があります。不動産取引では「新住所登記」といって、所有権移転前に新住所へ住民票を移して住所移転登記を省略する方法がよく取られますが、このⅡの方法を利用する場合、「新住所登記」を行うとローン減税の対象外となってしまいます。

注意③ 登録免許税は対象外となり、また不動産取得税の軽減は家屋のみが対象で、土地は対象外となることも知っておきたい点です。

引渡し前に既存住宅売買瑕疵(かし)保険を付保する場合の注意点

注意① 調査前に新耐震基準に適合していることを証明できる書類の提出が必須となります。書類審査後、引渡し前に売主の許可を得て瑕疵保険の状況調査を実施し、付保証明書を受領しなければなりません。

注意② 状況調査の結果、瑕疵保険の基準に適合しない劣化事象があった場合は、補修工事及び再検査が必要となり、予定していた諸費用をオーバーするケースも考えられます。また引渡し前に補修工事を実施していいかどうか売主の許可も当然必要となってきます。

注意③ 売主が宅建事業者の場合、売主に既存住宅販売瑕疵保険の手続きを依頼しなければなりません。しかし、宅建事業者が登録事業者ならばいいのですが、そうでない場合は登録事業者になってもらう必要があり、登録および検査まで時間が少々かかることも考えられます。したがって事前のヒアリングが必須となります。

6.よくある質問

以下は、各証明書を取得する場合によくある質問です。事前にご覧いただきご活用ください。

耐震基準適合証明書取得編

Q1. 耐震基準適合証明書は耐震診断をすれば取得できますか?

耐震診断を実施し、現行の耐震基準に適合していることが確認できた場合にかぎり耐震基準適合証明書を発行します。

Q2. 図面がありませんが、耐震診断することはできますか?

可能です。現地調査時に間取りを確認し平面図を作成します。ただし図面がないと現地調査で得られることができる情報に限度があるため、耐震診断の結果に大きく影響することがあります。事前に図面の有無を確認していただきご提出してくだい。

Q3. 耐震診断の結果はどれくらい日数がかかりますか?

現地での調査は、2時間程度かかります。現地調査のデータをもとに耐震診断ソフトで耐震診断を行います。結果報告まで5営業日いただいております。

Q4. 耐震診断ではどれくらいの確率で現行の耐震基準に適合していますか?

昭和56年5月以前の建物(旧耐震)でも昭和56年6月以降の建物(新耐震)でも9割以上の確率で適合していない場合がほとんどです。(弊所データ)よって、適合証明書を取得するならば耐震改修工事が必要と考えておいた方がいいと思います。

Q5. 検査済証がありました。耐震診断を省略して耐震基準適合証明書は発行できますか?

残念ながらできません。検査済証の有無にかかわらず、耐震診断により、現行の耐震基準(平成12年6月以降の基準)に適合していることが確認できた場合のみ耐震基準適合証明書を発行いたします。

Q6. もうすでに引渡しが終わり住んでいますが、耐震基準適合証明書の発行はできますか?

残念ながら発行することはできません。原則として、引渡し前に耐震基準適合証明書を取得していなければならないのです。引渡し後に取得する方法がありますが、この場合、引渡しまでに耐震基準適合証明書の仮申請書を取得しておく必要があります。そして引き渡し後、入居前に耐震改修工事を実施して、耐震基準適合証明書を取得するという流れになります。

既存住宅売買瑕疵保険 付保証明書取得編

Q1. 築20年(25年)を超えている建物はどうしたら瑕疵保険に加入できますか?

まず、新耐震基準に適合することが確認できる書類を取得して下さい。具体的には、建築確認申請許可書(通知書)、検査済証、認定書等といった書類となります。万が一、こうした書類がない場合、市町村で「台帳記載事項証明書」という建築確認申請提出の証明書の発行をしたもらって下さい。この書類でも同等の書類としてみなされます。書類確認後現地での状況調査を行い、劣化事象がなければ瑕疵保険に加入することができます。

Q2. 状況調査で劣化事象があった場合保険に加入できませんか?

はい、そのままの状態では加入できません。ただし、引渡し前までに劣化事象の補修を行い再検査に合格することが加入の条件となります。

Q3. 状況調査でわかった劣化事象の補修費用は、誰が負担しなければなりませんか?

売主様または買主様どちらが補修していただいてもかまいません。事前に不動産仲介業者様に相談し、誰が負担するべきかを決めておくことをお勧めします。

Q4. 状況調査から付保証明書までどれくらい日数がかかりますか?

二週間程度お時間をみていただく必要があります。ただし、劣化事象があった場合、補修工事及び再検査が必要になってきますので、それらの期間を含めると更に時間がかかることが予想されますので注意が必要です。

Q5. いつまでに付保証明書を取得する必要がありますか?

引き渡し前までに付保証明書を取得する必要があります。余裕をもったスケージューリングで取得することをお勧めします。



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