建売住宅を購入するときやっておきたいことは？

今、建売住宅を購入しようとしているあなたは、「建売住宅は欠陥住宅が多い」という噂をインターネットの口コミサイトなどで見て不安になっていませんか？

建売住宅は、多くの物件の建築資材などを一括発注することで注文住宅と違いよりコストが割安で買いやすい住宅となっています。しかし、契約前～完成までハウスメーカーと一緒に住宅を作り上げていく注文住宅と違い既に完成してしまっている状態で購入するわけですから、どうしても住宅の品質という部分に不安を抱いてしまうことは当然のことでしょう。だからこそ専門家にみてもらった方がいいと思いませんか？

もしあなたが中古住宅なら話はわかるけど新築の建売住宅では不要だと思ったならばその考えは間違っているかもしれません。ホームインスペクションのサービスを10年以上提供してきた私は、直近3年間で建売住宅154件、中古住宅80件と中古住宅の約2倍の建売住宅のホームインスペクションを行ってきました。こうした経験から、建売住宅でもホームインスペクションは必要とされていると考えています。 あなたはご存じないかもしれませんが、どんな建売住宅でも大なり小なりの不具合が存在しています。契約前や入居前に、ホームインスペクションによりそんな不具合を把握し直すことができて良かったと喜ばれるホームインスペクションの利用者が多いことを知って欲しいのです。こうした利用者の意見を参考にするとホームインスペクションを実施することが建売住宅購入には必要だと判断できるはずです。

ホームインスペクションが必要な5つの理由

1.販売するハウスメーカーが信用できないから

建売住宅のハウスメーカーは、土地購入後、床面積が30坪程度で比較的安い価格で施工～販売までを行っています。ハウスメーカーの中には全国的に名の知れたパワービルダーと呼ばれる会社や地場を中心にパワービルダ―同様の形態で販売を行う会社があります。こうしたハウスメーカーの悪い評判が信用をなくしていると感じています。

パワービルダーなどの建売住宅は、格安のため工期が短く完成していくこともあり、購入者から

• 手抜き工事だ
• 施工が雑だ
• 欠陥住宅だ

と批判を受けることが少なくありません。

それは何故かというと、ハウスメーカーのアフターフォローが不十分であることが大きく起因していると思います。私も依頼者からよくお聞きしますが、入居後になにか不具合があって連絡したときの対応が非常にいい加減だというのです。担当者からいつまでたっても折り返しの連絡がなかったり、指摘した不具合をなかなか認めてくれなかったり、補修をすると言ったのにもかかわらずなかなか補修に来ない、こうした対応が悪い評判となり信用されない原因になっていったのでしょう。

すべてのハウスメーカーに当てはまるわけではありませんが、こうした会社が造った住宅を購入して安心して住もうとするならば、契約後や入居前にホームインスペクションを実施し不具合を補修させる対策をしていく必要があるのではないでしょうか。

2.ハウスメーカーの品質管理は杜撰だから

建売住宅の施工管理を行っているのは、現場監督と言われるハウスメーカーの社員になります。現場監督は現場管理を行うことは当然のこと、お客様への説明対応、下請け業者との打ち合わせなど業務が多岐に渡ります。現場監督の重要業務として、四大管理と言われる安全管理、品質管理、工程管理、原価管理がありますが、昨今の現場監督はこの四大管理のうち工程管理で手一杯になっていて、購入者が一番期待する品質管理がおろそかになっていることが多いなぁと10年あまりの検査を通して私は感じていました。

何故工程管理だけで手一杯で品質がおろそかになってしまうのかというと、近年の建築技術者不足や会社システムが原因で現場監督一人あたり担当する現場数が多すぎるのです。会社にもよりますが同じタイミングに一人あたり10～20件を担当するなんてことは当り前で、どうしても工程管理が重要視され、品質管理が二の次となってしまいます。

いま住宅の品質は、現場に携わる職人の手にゆだねられています。経験のある職人にまかせておけば大丈夫だろうという考えが現場監督にはあるようです。現場監督が現場で行わなければならない各工程における品質検査がいい加減であったり、検査がされないので消費者の期待する品質とはほど遠いものとなっています。

3.新築住宅で必須の検査はこの程度だから

今も昔も建物を建てる場合、建築確認申請を提出し許可を受け、施工中及び完成時に行政や確認審査機関による検査を受ける必要があります。この検査では、建築確認申請どおりの建物ができあがったか法的な検査が主となります。時間は15分程度で品質に関わる検査は一切しません。         

新築住宅では、住宅の品質確保の促進等に関する法律でハウスメーカーが引渡しから10年間保証しなければいけません。また万が一ハウスメーカーが倒産した場合に備え瑕疵保険へ加入する義務も発生します。その瑕疵保険に加入するためには保険法人による検査を受けなければなりませんが、その検査が”ざる”なんですね。検査回数は最低2回、多くて3回。なんと検査時間は20分～30分と決められている場合もあります。そんな検査では確かな品質は確保できません。

保険対象は「構造耐力上主要な部分」および「雨水の浸入を防止する部分」と範囲が限定されていることもあり、消費者が気になる施工不良や不具合のチェックまではカバーされていないのです。

4.建築中あなた自身で見ていないから

建売住宅は、購入のタイミングによっては着工当初から見ることはできますが、ほとんどが完成した状態の場合となります。私は、住宅の品質を確保するためには建築中の品質管理が最も重要と考えていますが、建売住宅の場合、その建築中に購入者が目を光らせることができない点に注視しなければなりません。

建築中に現場を見ることができたなら、素人でもおかしいと思うことがあればハウスメーカーに伝えたり話を聞いたりして、そのタイミングで直すことができたかもしれません。また施主が定期的に現場に通っているという噂が流れれば、現場に緊張感を与えることもできたでしょう。ただし実際建築中にあなたの目で見ていないから納得いく品質になっているかどうかはわからないのです。

完成した状態の場合であっても専門家であればホームインスペクションにより建築中の品質が確保されたかどうかはある程度わかってきます。よって内覧時にホームインスペクションによりあなたが見ることができない部分の品質がわかれば安心できるはずです。

5.内覧会であなたの検査だけでは不十分です

あなたが行う検査とプロが行う検査には大きな差があります。ホームインスペクションの費用が無駄になるかもしれない、もったいないからと言って内覧会で自ら検査しようと思ったなら少し考え直したほうがいいかもしれません。プロはプロの検査を行います。あなたの検査とは大きく異なることをまず知ってください。

私の経験から購入者が行う検査は、キズや汚れのチェックがほとんどです。また、床にビー玉が転がらないか置く人もいると不動産仲介業者から聞いたりします。どんな住宅にもキズや汚れはありますし、床にビー玉を置けば多少は転がります。それがどうしてなのかを知る必要があると思うのです。

プロである私の検査は、施工上の不良箇所の有無や入居後、購入者が不都合不具合となる箇所の有無を中心にチェックをします。また現状の不具合が将来どのような不具合を発生させる可能性がありどう対処したらいいかまでアドバイスまで行います。

あなたにとってキズや汚れは気になることかもしれませんが、人が出入りする以上キズや汚れは付くものです。また施工精度や住宅の特性上、ビー玉は床を転がります。こうした事象が将来あなたの生活に何か大きな影響を与えることがあるでしょうか、まずありません。それよりも快適に暮らせるための検査、将来にわたり安心してくらせるための検査が必要となってきます。

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3.床下鋼製束の固定不良

4.小屋裏構造部材の固定不良