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家づくりの前に知っ得情報!

耐震基準適合証明書発行時の注意点!「木造の場合、新耐震基準であっても耐震基準適合証明書は発行できない!?」

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1.はじめに

築20年超の戸建住宅や築25年超のマンションの購入する場合、残念ながら住宅ローン減税の措置を受けることができません。ただし、耐震基準適合証明書を取得することができれば住宅ローン減税措置を受けることが可能となります。

しかし、『耐震基準適合証明書はどうやって取得したらいいのか?』という問題にぶつかります。

耐震基準適合証明書は、建築士事務所登録を行っている事務所に所属する建築士又は指定性能評価機関が発行することができます。まずは耐震基準適合証明書発行に精通した建築士を見つけることが重要です。

木造住宅の場合、耐震基準適合証明書は、1981年(昭和56年)6月以降の新耐震基準に適合していることだけではなく、2000年(平成12年)6月以降の建築基準法の改正を含めた「現行の耐震基準」に適合していることが条件となり、以下のいづれかの基準に適合していることが確かめられた場合に限ります。

① 建築基準法施行令第3章及び第5章の4に定める構造耐力基準

② 建築物の耐震改修の促進に関する法律第3条に基づき地震に対する安全上耐震関係規定に準ずるものとして国土交通大臣が定める基準(現在、(財)日本建築防災協会による「木造住宅の耐震診断と補強方法」等)

③ 品確法第5条第1項に基づく評価方法基準第5の1の1-1(4)イ及びロに規定する基準(耐震等級(構造 躯体の倒壊等防止)に係る評価が等級1以上であること

2.依頼する建築士に注意!!

今、新耐震基準(昭和56年6月~平成12年5月築)で検査済証のある木造住宅であれば、現地調査をして上記①の構造耐力基準に適合していると証明書を発行する建築士がいると聞きますが、これは大きな間違いです。それは上記①の基準を現地ですべて確認することは不可能だからです。

例えば、建築基準法施行令 第3章 第45条1項には、「引張り力を負担する筋交いは、厚さ1.5cm以上で幅9cm以上の木材又は径9mm以上の鉄筋を使用したものとしなければならない」という条文があります。

設計図書があり、図面で筋交いの位置や断面が確認できたとしても、現地で筋交いの位置や部材の断面寸法をすべて正確に確認することは困難です。また他にも多くの基準があるため①の基準による確認は、住宅のあちこちを壊さない限り確認することはできません。また①の基準は、2000年6月に改正された現行の建築基準となるため、この基準に適合している築20年超の木造住宅はほぼ無いのではないかと思います。

よって、建物が現行の耐震基準に適合しているかどうかを確認するためには、②又は③の基準を満たすかどうかを、正確性はやや劣るものの一般診断法による診断(現地調査と耐震診断ソフトによる計算)により確認する他ないと考えます。

もし、あなたが耐震基準適合証明書の取得目的が住宅ローン減税を受けることであればモラルのない建築士に証明書の発行を依頼すればいいかもしれません。しかし、住宅ローン減税はもちろんのこと住宅の耐震性も重要と考えているなら、耐震基準適合証明書発行の依頼先は十分検討する必要性があるのではないでしょうか。

3.まとめ

築20年を超える木造住宅の80%は現行の耐震基準に適合していないというデータがあります。よって耐震診断を実施しても現行の耐震基準に適合する可能性は低く、耐震基準適合証明書を取得することは少し難しい様に思います。引き渡し後、耐震改修工事を行い耐震基準適合証明を取得することは可能ですが、おそらく住宅ローン減税により控除された金額と同等の工事費がかかることも予想されます。

耐震基準適合証明書取得にはこうしたデメリットがあるため、住宅ローン減税を受けるためのもう一つの方法である既存住宅売買瑕疵保険の加入を私どもはお勧めしています。耐震基準適合証明書取得にかかる費用より2倍程度の初期費用はかかりますが、こちらの方が住宅ローン減税を受けるための近道になることでしょう。

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