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家づくりの前に知っ得情報!

これで安心!「マンション購入の注意点」

家づくりの前に知っ得情報!

1. マンション選びの3要素に注意

マンション購入を検討する際、あなたなら何を基準にマンションを選びますか?

新聞の折り込み広告には魅力的なマンションが多数掲載されています。しかし、マンション選択の基準が明確になっていなければ、楽しいはずのマンション選びも迷うばかりで困ってしまいます。そんな場合はマンションの価値にこだわったマンション選びをしてみてはいかがでしょうか?

最近のマンションでは豪華な設備や施設をととのえた物件も見受けられます。もちろん魅力的ではありますが、それはマンション本来の価値を決定づけるものではありません。

では、マンション本来の価値を決定づけるものとはどんなものでしょう?

あなたが何を基準にマンションを選ぶのか考えてみて下さい。

「どのエリアにしようか?」
「予算は○○円だから・・・」
「部屋の数は最低○つ必要かな?」

このように、あなたがマンションに求める条件を棚卸ししてみてください。こうすることにより、あなたが希望するマンションが絞り込まれて行きます。マンションに求める条件はいくつもありますが、大きく3つに分類することができます。それが「立地」「価格」「広さ」です。この3つがマンションの価値を決定づける大きな要素なのです。そして、これらの要素に優先順位を付けることがマンション選びでは最も重要なことなのです。

現在、世間一般ではマンション選びの優先順位は「立地」「価格」「広さ」の順になっています。

これらの3要素の優先順位は時代とともに変化します。ひと昔前は、「広さ」を優先し、「立地」は後回しにしていた傾向がありました。また、3要素の優先順位は人によっても異なります。「広さ」をもっとも重要視する人もいらっしゃれば、「価格」を重要視する人も中にはいるでしょう。しかし、今は「立地」を無視してはいけない時代になっています。この「立地」こそがマンションの本来の価値を決定づける大きな要素となっています。マンション選びで迷っていらっしゃるのであれば「立地」に注目してマンションを選んでみてください。あなたはマンション購入において、成功への第一歩を踏み出せるものと思います。

2. マンションの寿命に注意

マンションの建替えの築後年数はおよそ40年前後と言われています。そのため、あなたが購入するマンションに何年住むことができるかを予め考えておく必要もあると思います。こうした考えをもっていないとあなたのライフプランに大きな影響を及ぼすかもしれません。

では、マンションは、「建て替え時の築年数=寿命」 なのでしょうか?

建て替えの主な理由は次のとおりです。

1.設備配管類の老朽化による修繕・交換といったコストがかかる経済的理由
2. 現代の生活ニーズに合わないといった機能的理由

このように、ランニングコストの増加やライフスタイルの変化が建て替えの主な理由となっています。マンションの寿命ともいえるコンクリートや建物の骨組みの強度が低くなったといった物理的な要因ではないことが多いのです。

次の1~3は、マンションの寿命に大きく影響を及ぼす要因です。

1. 建設途中における品質管理によるもの
2. 鉄骨の大きさや鉄筋の本数、又はコンクリート強度等の基本的な構造設計によるもの
3. 設備配管などのメンテナンス性に劣るもの

これらの要因がマンションの寿命に大きく影響していると思われています。つまり、「建て替え時の築年数=寿命」と考えてはいけないということがわかってきます。マンションの寿命は計画段階、建設途中での品質管理が大きく左右してくるということなのです。

そして、マンションも人間の体と同様に日々の管理やメンテナンスが、とても重要になってきます。

マンション管理についてわずらわしく思っている人もいらっしゃるかもしれません。しかし、日々のマンション管理をしっかりと行わなければ、あなたの資産をお子さんに引き継ぐことができなくなってしまいます。

マンションでは「管理組合」における活動が資産を守るためには特に重要となってきます。これからマンション購入を考えるにあたり、いかにあなたのマンションの寿命を延ばし、そしてメンテナンスを定期的に行いながら住み続けいていくかといった意識を持っていないとマンション購入は、あなたにとって本当の意味での成功に繋がっていかないのではないかと思います。

3. マンションのメリットとデメリットに注意

あなたがマンションを選ぶ理由は何ですか?

「窓からの景色が気に入った」
「将来、転売しやすそうだから」

あえてマンションを選ぶ理由にはいろいろあると思いますが、一戸建て住宅にはないメリットやデメリットがあります。そしてそれらを良く理解したうえでマンション購入に踏み切ることが大切なのです。

なぜなら、それらが将来の希望やあなたのライフスタイルに大きく影響を及ぼす可能性があるからです。

今一度、マンションのメリットやデメリットについて整理してみましょう。

マンションのメリット

1. 立地条件が比較的良い

マンションは好立地な場合が多い様です。一般的に戸建て住宅よりも駅に近い、またスーパーなどに近いといった生活しやすい環境が整っています。通勤通学を優先するならば駅に近いマンションがやはり便利となってきます。

2. 高性能である

マンションは、耐久性・耐火性・耐震性が高く、断熱性や気密性にも優れています。冷暖房のランニングコストを抑えることもできます。

3. セキュリティ設備の充実

近年、非常に防犯意識の高まりからセキュリティ設備が充実しているマンションが増えています。最近では、訪問者がマンションの敷地に入ってから5回ものチェックをパスしないと訪問先にたどり着くことができない最新マンションも現れ、安心して暮らせるマンションの注目度は年々高まっています。

4. 設備が充実している

新築マンションの設備は、特に浴室やキッチン、洗面化粧台といった水回り周辺設備を中心に日々進化し、充実しています。一昔前には考えられなかった床暖房などが標準装備となっていたりすることも消費者には魅力的となっています。また共用部分の設備においては、日常生活の利便性を高めたり、逆に非日常的な豪華な空間を演出した設備などがあり、個性的なものが多いです。

5. 眺望がよい

マンションの最大の魅力として眺望の良さを挙げる人は少なくないでしょう。最近は超高層マンションも多くなり、眺望の良さに重点を置く人にとってはうれしい限りです。しかし、あなたの選んだマンションの前にあらたなマンションが建たないという保証はどこにもありません。将来、いつかマンションが建つ可能性があるという事も頭に入れて購入判断をした方がいいかもしれません。

6. 高齢者に優しい

マンションの場合、プランにも依りますが階段がないので上り下りの必要が無いですし、最近はバリアフリーが標準化しているので高齢者にとっては優しい造りになっています。エレベーターの設置は標準となっており、便利な面が多いと言えます。

7. 管理体制の充実

マンションの場合、共用部分の管理も必要となってくる訳ですが、現在ほとんどのマンションでは所有者が共有部分の管理に携わらなくてもいい様、一括委託管理を行っています。管理員が常駐していたり、日頃の点検や清掃がいき届いているので快適な暮らしが得られることでしょう。

マンションのデメリット

1. 騒音問題

マンションの場合、特に上下階の騒音問題は避けられない様です。お子さんが走り回る音、クローゼットの開閉時の音、入浴時の音など様々な生活音による騒音または振動で悩む方が多いと聞きます。音の感じ方は人それぞれなので、はっきりと言うことはできませんが、高い遮音性をもつマンションでも聞えたり感じたりすることはあると思います。とくに音に対して敏感な人はマンションに不向きと言えるのではないでしょうか。

2. 維持費

管理費や修繕積立金または駐車場代が毎月かかることとなります。管理費の変動は特にありません。しかし、修繕積立金は古くなればなるほど金額が引き上げられるのが一般的となっています。長期的な面からみるとマンションは維持費が高く付く傾向にあるようです。

3. 万が一の避難が困難

タワー型の高層マンションに限らず、地震や火災が発生した場合、エレベーターが止まり非常階段に避難する人が集まってくることが予想できます。こうした状況では短時間にそして安全に避難することはとても困難といえます。

4. 住み方に規制がある

共同住宅であるマンションには、管理規約や細則といったルールがあることを知っていましたか?このルールがないとマンションでは様々なトラブルが発生しやすくなります。このルールを住民は遵守しなければならないのですが、中には守ろうとしない人もいらっしゃるかもしれません。そうした人達があなたの資産となるマンションの価値を低下させてしまう恐れがあります。

5. 管理組合がある

分譲マンションを購入すると、同時にマンションの管理組合員にもなります。そして、何年かおきに組合役員を引き受けなければならないケースが多く、管理組合がわずらわしく思えてくることがあるかもしれません。ただし、管理組合がしっかりしているマンションは、管理が行き届き、築年数が古くても資産価値がさほど下がらないというメリットもあります。

4. 良い中古マンションを見つけるための住宅サイト活用法

中古マンションを資産として考えた時、重要になってくるのはいざ売却するとなった際に、購入価格と比べ大きく値下がりすることない(あるいは値上がりが期待できる)資産価値を持っているかどうかです。

マンションの資産価値は立地やグレード(旧分譲会社や施工会社、マンションブランド)、築年数によって変化しますが、特に立地はマンションの資産価値を大きく左右するものです。都心の駅近マンションなどは賃貸としても活用ニーズが高いため、大きく値下がりする可能性は少ないといえるでしょう。

こういった資産価値を見るモノサシとして、PER(物件収益力)という数値指標が存在します。これは物件を賃貸に出した際、購入価格を何年で回収できるかという考えに基づく指標で、この値が少ないほど資産価値が高い物件ということができます。

実は、O-uccino(オウチーノ)というサイトはこのPERを独自に算出し、掲載されている個々の中古マンションに表示しています。詳細な算出方法はサイトに明記されていますのでそちらでご確認いただくとして、その他にも近隣で売り出し中の中古マンションの価格から算出した「相場価格」や、旧分譲会社や施工会社などの積極的な表示など、資産価値という観点に関して豊富な情報を提供しているサイトといっていいかと思います。

ただし、こういった情報はあくまでも目安。購入の際は、きちんとご自分の目で確かめ、必要があればホームインスペクションなども導入し、納得のうえ購入することをおすすめします。

(参考)住宅情報サイトO-uccino(オウチーノ)

これらのポイントに注意していただければ、これからのマンション購入がスムーズに進められるのではないかと思います。

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