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【注意】ホームインスペクションで売主が居住中の場合

売主が居住中のインスペクションは、買いたいという気持ちを伝えることができる絶好の機会!

よく電話やメールでの問い合わせで、「売主さんが居住中ですけどホームインスペクション(以下、インスペクションと記載)はできますか?」というご質問をいただきます。

こうしたご質問には、「はい、もちろんできます」と回答します。そして私は、「売主さんに買いたいという意思を伝えるいい機会にもなるので居住中のインスペクション、いいと思います!」ともお伝えします。

もしかしたら、あなたは売主が居住中だからといってインスペクションを遠慮しているかもしれませんね。一度考えて見てください。あなたの住宅購入は、これから先何回もない大きな買い物です。もし引き渡し後に何かしらの大きな不具合が発覚したならば、売主が居住中だからという理由でインスぺクションを行わなかったことをきっと後悔すると思います。よって、売主が居住中だろうが空き家だろうが、住宅の事前のチェックはしなければいけないのです。それが、納得いく中古住宅購入へとつながるです。

ただし売主が居住中のインスペクションはいくつも注意しなければならない点があるので事前に注意点を把握しインスペクションの実施に臨む必要があります。これからその注意点について解説させていただきます。

まずその前に売主が居住中のインスペクションが何故いいのかをお伝えします。

売主が居住中にインスペクションをやるといい3つの理由

1.あなたの買いたいという気持ちの本気度が売主に伝わる

契約前にインスペクションをしたら、売主は嫌がるのではないだろうか、売買契約がスムーズにできなくなるのではないかと不安を抱く方は多いです。ましてや売主が居住中ならこうした不安は更に膨らむかもしれません。

しかし、インスペクションを行うことはあなたの本気度を売主に伝える絶好の機会でもあります。売主は少なからず買主が納得して購入するためのインスペクションであることを認識しているため、売主がインスペクションを拒否するというケースは昔と比較すると少なくなってきました。ですからインスペクションを実施するタイミングで売主にあなたの本気度をアピールしておけば、売主のあなたに対する印象もよくなります。

2.売主にとってもメリットがある

買主が購入前にインスペクションすることは、売主にとってもメリットがあります。それは、売買契約後のクレームトラブルを防ぐ手段として有効だからです。売主でも気づかない建物の不具合が当然あります。そうした不具合に対し引渡し後買主が売主に補修を要求することがよくありますが、買主が購入前にインスペクションをすると不具合を知った上で購入することが多いので後々クレームトラブルに発展することは少ないのです。

またインスペクターがどのような調査をしているのか自分の目で確認できますし、自分の家にどんな不具合があるのかも報告してくれるため逆に安心感が増します。売買にあたり売主が直さなければならない箇所もわかれば早期売却につなげることも可能になるのです。

もちろん、何か重大な瑕疵の発覚により売買契約が成立しないこともありますが、売買後のクレームトラブル防止や早期売却は売主にとって大きなメリットになるのです。

3.売買契約がスムーズに行うことができる

通常、不動産売買契約では、「契約締結日」に売主と買主、不動産会社が立ち会うことが原則となっています。三者が立ち会うことは、売主買主の契約に関わる質問や認識のズレなどを確認することが目的となっているわけですが、売主と買主は契約の時が初対面となるケースがほとんどです。

初対面の緊張もあり売買契約がスムーズに進まないことも予想されます。ただし、インスペクションを居住中にする機会を設けると、買主は長年住み続けた売主から貴重な情報をたくさん聞くことができます。こうしてインスペクションが終了するまでの時間に売主との十分なコミュニケーションがとれることから売買契約もスムーズに行えると聞きます。

売主が居住中に行うインスペクション 4つの注意点

売主はインスペクションに対しこんな不安をもっています。

  • インスペクションってどんなことするの?
  • 時間はどれくらいかかるの?
  • 重大な欠陥が見つかったら、契約できないかも?
  • 診断結果はいつわかるの?

そこで、特に売主には不安を払拭してもらうことがインスペクションには必要です。インスぺクション実施前にはインスペクターから次の内容について説明してもらったり、あなた自身が把握しておくことが重要となります。

1.調査箇所や調査内容、調査時間について

調査箇所は住宅の各部で確認できる範囲となることを伝えてもらいます。外部については屋根や外壁、基礎などが主な調査箇所となり、内部は壁、床、天井、各設備です。

調査内容は目視、触診、専用機材を使っての床の傾斜測定がほとんどです。

調査時間は調査内容や調査会社により変わってきますが2~3時間程度が多く、調査後の報告を含めれば3~4時間程度かかります。

2.診断結果について

診断結果は、調査会社にもよりますが診断終了後に口頭で報告されることがほとんどです。よって買主は当日、その住宅を買ってもいいものなのかどうなのか判断ができます。

売主も当日診断結果がわかることで早期に売れそうかどうかの感触を掴むことができます。診断報告書は、診断当日に実施された口頭による説明が書面にまとめられるだけなのでそれほど大きな意味をもちません。ただし、買う買わないの最終的な結論を出すために、買主にとって診断報告書は重要な判断材料となります。よって診断報告書の提出日がいつになるかを売主にも伝えておくことでおおよそ買主の結論がいつ頃になるのかを知っていただくことも重要です。

3.診断中の対応について

診断時間は上記でもお伝えしたように3~4時間と長時間となります。

診断中ずっと立ち会わなければならないかというとそうでもありません。私の場合、診断前に見てもいい箇所、見てほしくない箇所、また写真撮影をしますので撮影していい箇所、してほしくない箇所をお聞きします。よって都度売主に確認しながら診断は実施しませんので売主は家に必ずいる必要はないのです。

また経験上インスペクション中、買主、売主、仲介業者三者の会話がはずみ時間を持て余しているという印象がないので、あまり「長時間、何をしようか?」と心配することはありません。

4.家財が置いてある箇所は調査ができない

売主が居住中となると、ベッドやタンス、冷蔵庫など移動が困難な家財が置いてあることがほとんどです。またクローゼットなどの収納内も荷物で詳細に確認できないことがあります。

こうした調査することができない箇所については判断が難しくなるため、買主にはデメリットです。例えば売主が退去後再度確認するといったこともあらかじめ対応策として考えておいた方がいいかもしれません。

中古住宅購入時にインスペクションは必須!!

中古住宅だからといってこんなものだろうとあきらめ、インスペクションを実施しないという判断をしてはいけません。そして、築浅だから、住宅性能等級を取得した住宅だから、大手ハウスメーカーが建てた住宅だから、といった理由も同様です。

そして、インスペクションを実施しようとした住宅に売主が居住していたらインスペクションはできないだろうと勝手に決めつけてもいけません。基本的に中古住宅の購入を考えたときにはインスペクションは購入の判断をするためには必要な手段です。

あなたは、中古住宅を買って痛い目にあった人達の意見を聞いたことはありませんか?

  • ・壁の内部が腐食していたことから多大の補修費用が必要となった
  • ・水回りなどのリフォームが必要で、金銭的な負担が増えた
  • ・購入段階では気付かなかった部分が生活に支障をきたし、補修が必要になった
  • ・事前に細かいことまでチェックせずに購入したので、実際に住んでみると、いろいろと修繕しないといけないところがあり修繕費がたくさんかかりました

どれもインスペクションを行わなかったことが原因であることがわかると思います。

インスペクションを行うと、どこにどんな劣化事象があり、将来どんな不具合が発生しうるのかそんなことがわかるのです。購入前に知り対策を立てるのか、買ってから不具合を知り対処するのかどちらが賢い購入法だと思いますか?

あなたには中古住宅購入で失敗したなんて言って欲しくないので、購入検討している住宅に売主が居住中であってもインスペクションの実施を強くお勧めします。

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