実家や祖父母の敷地内に家づくりを計画されている方は結構みえるのではないかと思います。

建物を建てる場合、『一敷地一建物』という大原則があります。

ここで既に建物が建っている土地には、もう１棟建てることができないのではないかと思われたかもしれませんね。

しかし、次の建築基準法上の条件を満たす事ができれば、新築建物の建設は可能となります。

１．既存の建物と新築の建物の敷地がそれぞれ巾４ｍ以上の道路に２ｍ以上接道していること。

２．建ぺい率や容積率といった建築上の法規にそれぞれの建物が適合していること。

このように建築基準法を満たす机上の土地の線引きを『分割』といいます。ここで注意したい点は、『分割』をする場合、住宅ローンを利用するケースでは、金融機関にもよりますが抵当権は土地全体と新築建物について設定されてしまいます。

よって既存の土地建物にローンが残っている場合、銀行は新築建物の住宅ローンを渋る可能性があります。

土地を登記の上でも分割する方法、つまり『分筆』という形式をとれば、双方の土地が上記２点の条件を満たしていればその土地・建物だけで抵当権を設定し、住宅ローンを利用することが可能となります。

分筆をするケースでは、土地の測量や分筆登記という費用が発生し、また名義を書き換える場合、売買や贈与等の課税関係の費用が発生するデメリットはありますが、後々のことを考えれば“分筆”しておいた方がいいのではないかと思います。

住宅ローンを利用する場合、“分割”か“分筆”かどちらの選択をするかを事前に決めておかなければなりません。