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ホームインスペクション(住宅診断)とは?

1.ホームインスペクションとは?

ホームインスペクションとは、住宅を診断・検査することを言います。私も会員となっている日本最大のホームインスペクション団体『日本ホームインスペクターズ協会』では、以下の様にホームインスペクション(住宅診断)を定義しています。

「ホームインスペクション(住宅診断)とは、住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)が、第三者的な立場から、また専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行う専門業務です」と。

今、世の中にはホームインスペクション(住宅診断)と呼ばれるものは様々な状況下で存在しています。

  • 中古住宅購入時のホームインスペクション
  • 中古住宅売却時のホームインスペクション
  • 既存住宅売買瑕疵保険加入の為のホームインスペクション
  • リフォーム前の性能向上のためのホームインスペクション
  • 建売住宅(新築一戸建て)内覧時のホームインスペクション
  • 建築中に行うホームインスペクション
  • 宅建業法改正におけるホームインスペクション

今後、世の中でホームインスペクション(住宅診断)が定着していくものと予想されていますが、平成30年4月の宅建業法改正を機に、その多くは中古住宅を購入する際に、「この家はあとどれくらい安心して住めるのだろうか?」「メンテナンスはいつどこにどれくらいの費用をかければいいのか?」という不安を解消するため利用されるサービスとして認知されていくことでしょう。

2.ホームインスペクターとは?

日本ホームインスペクターズ協会では、「ホームインスペクター(住宅診断士)」を次の様に定義しています。

「ホームインスペクター(住宅診断士)とは、住宅の劣化状況や欠陥の有無を目視などで確認し、メンテナンスすべき箇所やその時期、又おおよその費用などをアドバイスする専門家」

現在、各インスペクション団体が「ホームインスペクター」という名の資格認定を行っていますが、これらは残念ながら民間資格であり、国家資格ではありません。国家資格である建築士だからといってホームインスペクション(住宅診断)に精通しているとは限らないのでホームインスペクターを選ぶ際には注意が必要です。

3.ホームインスペクションで一番重要なこと

ホームインスペクション(住宅診断)で一番重要視されることは何か?

それは「第三者性」となります。

中古住宅の流通という状況下の中で、ホームインスペクターには、住宅の状態を診断するための建物や不動産流通の知識、ホームインスペクション(住宅診断)のための診断方法、報告書作成スキル、不動産流通現場における振る舞いなど不動産流通に支障を来さない一定の知識や見識を持っているかどうかが必須条件となってきます。

例え、建物を的確に診断できるスキルを持ち合わせていたとしても、『この物件は買わない方がいい』といった売買に関わるアドバイスはご法度です。依頼者に代わり売買の意志決定をしてしまう行為は、自ら「第三者性」を無視した愚かな行為だ。ホームインスペクション(住宅診断)をする者の中に、ホームインスペクションの本来の意味を理解せず、こうした愚行を行う建築士が存在しているのでホームインスペクターを選ぶ時には注意したい。

そして、売買に関わるアドバイスは、一見依頼者にとっては有り難いことの様に思えるが、その住宅の売買にかかわる人達(売主や不動産仲介業者)のことを全く無視しています。ホームインスペクターの本来の業務は、「建物の状態を客観的に診断し伝えること」と業務を限定しておかないと不動産流通を阻害する要因にもなり、しいてはホームインスペクターの価値を自ら低くするだけではなく、中古住宅流通の中で重要な役目を果せなくなってしまうかもしれません。

4.ホームインスペクションのメリット

  • ホームインスペクターによる住宅診断は、購入予定の中古住宅の問題点を明らかにできる。
  • 「欠陥住宅」や「不利益な住宅」をつかむリスクを回避する方法として役立てれる。
  • 「いつ、どこに、いくらかけて補修又は改修すればよいか?」が住宅診断後のアドバイスとして得られる。またメンテナンス計画が立てやすく、住宅の維持管理の意識が高まる。
  • 第三者性を保った住宅診断により、売主との関係を良好に保ちつつ交渉することができる。
  • 住宅の補修修繕箇所などの要望を売主に根拠をもって主張でき、交渉を有利に運べる。
  • 構造や設備の状態など、現状の性能がわかり、購入費用以外にどんな費用が発生するのかもアドバイスが受けられる。
  • ホームインスペクション(住宅診断)報告書を、資産価値を保つための「家の履歴書」として残すことができ、将来売却時に活用できる。

5.ホームインスペクションのデメリット

  • 売主や不動産仲介事業者らが、売買の障害になるのではないかと不安がり、ホームインスペクション(住宅診断)の実施を拒否する可能性がある。
  • ホームインスペクション(住宅診断)結果は、物件価格と反映させることが難しい。
  • 何か難癖つけられそうなイメージが強く、売主の売却意欲が失われる可能性がある。
  • 特別に定められたホームインスペクション(住宅診断)の基準がないため、インスペクション業者により、検査項目や検査内容が変わる可能性がある。
  • インスペクション業者の中に、中立・公正な診断や報告を実施しない事業者がいるかもしれない。


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