基礎工事が着手され、業者さんから「何か埋まっているみたいです。」と言われたら・・・

以前建っていた建物の基礎や、石、岩、木の根っこ、瓦、陶器、コンクリートガラ（コンクリートの破片や塊）など、何か埋設物があったら撤去しなければなりません。

それは、埋設物が将来的に地盤沈下や建物の沈下、また建物の耐震性を低下させる大きな原因となる可能性が高いからです。埋設物がでてきたら一旦工事をストップさせた方がいいかもしれません。

もし、埋設物が出てきた時には、直ぐに「撤去して欲しい」と依頼をすることはしないようにしましょう。まず撤去費用をどうするかを考えなければなりません。

最初にやること、それは契約書の確認です。土地購入時の契約書に、売主に対する責任の期間（瑕疵担保責任の期間）が何ヶ月なのかが記載されているはずです。

例えば、瑕疵担保責任の期間が契約後3ヶ月である場合、その期間内であれば、売主の責において撤去処分してもらう必要があります。

こうした内容を知らずして買主側で費用を負担した場合、住宅購入における予算に大きな影響を与えてしまうかもしれません。

土地購入後、契約書に記載された期間内に、埋設物があるかどうかを試掘を行うことができれば、こうしたトラブルは回避できたのですが、、、

試掘にも費用が発生するため、瑕疵担保責任の期間内に着手する計画を立て実行できれば、余分な費用の発生も避けられます。

もし、既定の期間内に着手できないことが予めわかっている時には、責任期間を数ヶ月プラスにする様な交渉も必要となってくると思います。

不動産会社が売主の場合は、２年間以上の責任期間が義務付けられていますが、一般の売主の場合は数カ月がほとんどのため注意が必要なのです。

当HPをご覧いただいた方から、ご質問をうけました。

同様の問題で悩んでいる方は参考にしてください。

「基礎工事をする時に、岩がいくつか見つかり工事は中断、撤去費用に●00万かかると言われました。仲介業者の人が、ガレキやコンクリートならともかく、自然の岩なので買主が支払うようにといわれました。

・全部の費用を負担しないといけないのでしょうか。斜面を利用した土地なので、高台になっていてますが、宅地として売り出していますが、地盤調査をしなくて売って良いのでしょうか？

・もし、きちんとしていてもわからない時は買主の負担になるのでしょうか？」

以下のようにアドバイスさせていただきました。

Q1.全部の費用を負担しないといけないのでしょうか。斜面を利用した土地なので、高台になっていてますが、宅地として売り出していますが、地盤調査をしなくて売って良いのでしょうか？

A1.地盤に岩が見つかり、工事が中断されたとのことでご心配かと思います。こうした費用負担については、契約内容や取引の進め方によって異なる場合があります。一般的に、以下の点を確認すると良いでしょう。

1.土地契約や工事契約の内容
契約の内容に「土地の状況による追加費用」についての記載があるか確認してください。通常、土地に予期しない障害（岩やガレキなど）があれば、負担者についての取り決めが契約に含まれていることが多いです。

2.事前の地盤調査の有無
多くの場合、事前に地盤調査を行うことで、土地にある岩やその他の障害物がわかることがあります。地盤調査を行っていた場合、その結果が予想されていた内容と異なるのであれば、業者側と再度協議する余地があるかもしれません。

3.仲介業者や工事業者との交渉
費用負担については、仲介業者や工事業者と話し合いが可能です。特に事前に予測されていなかった障害であれば、全額負担ではなく、一部負担や交渉の余地があることも考えられます。仲介業者や工事業者から具体的な理由や根拠を確認し、文書での説明を求めると良いでしょう。

4.専門家への相談
契約内容や法的な観点からのアドバイスが必要であれば、専門家（弁護士や不動産コンサルタント）に相談することもおすすめです。費用負担が買主側に求められる正当性について確認してもらうことで、納得のいく判断ができるでしょう。

一度、契約書や仲介業者の説明を確認した上で、再度交渉の余地を探ってみることをお勧めします。

Q2.もし、きちんとしていてもわからない時は買主の負担になるのでしょうか？

A2.たとえ契約書をよく確認しても、「地盤調査」や「地中障害物」についての明確な取り決めがなく、事前に予測不可能だった場合でも、基本的には以下のようなケースが考えられます。

1.事前調査が行われていた場合
地盤調査がきちんと行われていたにもかかわらず、その調査結果で岩が見つからなかった場合、工事開始後に判明した障害物の撤去費用が発生した責任が誰にあるかは微妙です。この場合、買主負担になることも多いですが、工事業者側が予測できなかった点に関して、追加費用の分担や価格交渉の余地もあるかもしれません。

2.契約内容に追加負担の明記がない場合
契約書に「地中障害物」や「追加費用負担」についての記載がなく、予測が難しい状況だった場合も、法的には買主が負担するケースが多いです。土地の購入後に判明する予期しない障害物に関しては、土地の所有者（買主）がリスクを負うとされるからです。

3.リスク分担の考え方
多くの契約書には、地中障害物などのリスクは「買主負担」としているケースが多いです。なぜなら、土地の状態（地中の状況も含め）は買主が調査し、納得して購入するという考え方に基づいているからです。そのため、契約書に特段の記載がない限り、追加費用は買主が負担することが一般的です。

対処方法としては、工事業者や仲介業者と再交渉し、費用負担を軽減する方法を探ること、または信頼できる第三者の専門家に相談し、法的に負担がどこにあるのかを確認することが重要です。