買ってはいけない中古住宅とは?

中古物件購入の最大のメリットは、価格ではないでしょうか。そして新築と違って、もうすでにでき上がっているため実物を見て購入の判断ができるところもメリットの一つとしてあげられます。

しかし、現物だけをみてもわからない中古物件独特の注意点があることを知っておくべきでしょう。

例えば、中古マンションの場合、、、

1.昭和56年5月以前に確認申請が許可された物件・・・昭和56年6月以降に確認申請が提出された物件は新耐震基準で設計されています。旧基準の物件では、耐震補強に費用がかかったり地震に対する不安というものが発生します。この耐震基準の件は過去にも紹介しているのでもうご存知ですよね。

2.用途地域が変更してしまった物件・・・新築時からより厳しい制限のある用途地域に変更してしまった物件は、高さや容積率などが制限され、建替えしたくても今までの規模で建替えることができなくなってしまう可能性が高いのです。そんな建替えのできない老朽化の一途をたどる物件は。。。

3.管理費が滞納されている物件・・・管理費の滞納が多くなると、修繕積立金を食いつぶす状況が発生しやすくなります。こうしたマンションでは、管理会社が手を引くことになりかねない大きな問題となるでしょう。

4.スラム化する物件・・・築40年を超える老朽化マンションは意外と多いです。そしてこれらのマンションは建替えどころか大規模修繕もできない可能性が高いと言われています。スラム化マンションができる原因は大規模修繕が定期的に行われないところにあるのです。

5.リノベーションができない物件・・・中古マンションには、リフォームに向いている物件、リノベーションできる物件と大別できます。マンションの構造が「壁式構造」の場合、リノベーションを考えた時、構造上重要な壁を取り払うことはできないので大空間の部屋はできないでしょう。逆にラーメン構造(柱と梁からなる構造)は大空間が取りやすいリノベーション向きといえます。

上記の様な問題を抱えている中古マンションは購入リストから外していった方がいいです。

現在の法律に適合しない物件を「既存不適格物件」と言います。全国のマンションのストック(在庫)約500万件の約1/5の100万件が該当していると言われているから驚きです。

となると、中古マンション購入を考えた際はかなりの確率で既存不適格物件に出会うということなりそうです。

一方、戸建て住宅の場合、、、

1.欠陥住宅・・・買ってしまったら泣くに泣けませんあせる購入前に専門家に見てもらうなどの対策をとれば買わなくて済みます。

2.検査済証のない物件・・・検査済証とは役所が確認申請書どおりに建物が完成していることを証明する書類。検査済証がないと役所の許可が必要なリフォームができないとか、将来売買しようと考えた時、売買価格を相場より安く設定されるなどイイことはありません。

3.接道条件を満たさない物件・・・住宅を建てる時には2m以上の接道条件があります。しかし昔に建てられた住宅の中には道路に接していないものが少なからず存在しているのです。建替えを前提に中古住宅の購入を考えたならば、接道義務が満たされているどうかの確認が最低限必要となるのです。

上記のうちどれかに該当する物件は購入リストからはずしておくべきでしょう。